如何杜絕蛇口花園城三期瓷磚脫落？

• 來(lái)源： 原創(chuàng) 更新時(shí)間： 2018-06-21 點(diǎn)擊： 727次
• 日前，有網(wǎng)友在深圳論壇上發(fā)帖——
  《蛇口花園城三期：頭上懸“劍”，危在旦夕！
  有圖有真相，照片會(huì)說(shuō)話 》，
  直指蛇口花園城三期小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱花三）
  存在”劍“懸頭上的安全隱患。
  “頭上懸”劍“，高墻掉磚、
  低墻、室內(nèi)也掉磚，
  20棟樓都掉磚”......
  

   
  

   
  

   
  

   
  （網(wǎng)友“三葉草四方”所拍攝的圖片）
  帖子在網(wǎng)上引發(fā)廣泛關(guān)注。
  現(xiàn)在小區(qū)掉磚情況如何？
  是否消除了安全隱患？
  近日，記者來(lái)到蛇口花園城三期進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。
  

   
  （小區(qū)位于蛇口人民醫(yī)院附近，
  附近有3個(gè)公交站，地鐵站也很近。）
  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，
  花園城三期外墻鋪磚面積共2.8萬(wàn)平方米，
  經(jīng)測(cè)量發(fā)現(xiàn)有安全隱患
  （即存在脫落、明顯空鼓的地方）的樓體有41處，
  面積約為2500平方米。
  多棟建筑外墻“滿目瘡痍”出門需戴頭盔
  蛇口花園城三期小區(qū)附近有人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)、沃爾瑪，
  生活購(gòu)物方便旁邊即是四海公園，
  娛樂(lè)休閑便利，
  目前房?jī)r(jià)仍在9萬(wàn)元/平方米以上。
  6月13日，
  記者來(lái)到小區(qū)后，
  還未進(jìn)入內(nèi)部便在北門附近看見了一處圍擋，
  提醒居民不要靠近。
  

   
  據(jù)小區(qū)業(yè)主介紹，該處設(shè)置圍擋是由于幾天前4B棟17樓飛落了一塊2平方米左右外墻墻磚。進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，記者發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)的的外墻用“滿目瘡痍”來(lái)形容絲毫不為過(guò)，無(wú)論是高層還是低層，都有大面積掉磚現(xiàn)象的存在，許多未掉磚的墻面也存在明顯空鼓，呈現(xiàn)出波浪狀。
  

   
  （網(wǎng)友“三葉草四方”所拍攝的圖片）
  

   
  （屋內(nèi)屋外都存在掉磚現(xiàn)象。）
  小區(qū)內(nèi)部的多處道路上都有設(shè)置有圍擋、警示牌。
  

   
  

   
  （網(wǎng)友“三葉草四方”所拍攝的圖片）
  據(jù)花三業(yè)主介紹，外墻掉磚的情況并不是近期才出現(xiàn)，已經(jīng)持續(xù)了10年之久，早年掉磚時(shí)招商地產(chǎn)公司曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)修補(bǔ)，但補(bǔ)的磚也同樣會(huì)掉。隨著時(shí)間推移，掉磚的情況逐漸嚴(yán)重，已經(jīng)影響到了小區(qū)居民的生活以及出行。
  “小區(qū)內(nèi)掉磚面積較大的住戶，
  由于防水層被破壞，
  家里開始出現(xiàn)了滲水狀況的
  已經(jīng)超過(guò)70多家。”
  ”目前讓孩子出門都戴著頭盔，
  害怕隨時(shí)樓上會(huì)飛磚下來(lái)。
  在小區(qū)內(nèi)走路時(shí)，
  也要不時(shí)抬頭看看自己走的路是否安全。”
  

   
  （有些房屋掉磚嚴(yán)重的住戶，屋里已經(jīng)出現(xiàn)漏水現(xiàn)象。）
  

   
  實(shí)際上，外墻磚脫落的情況由來(lái)已久
  業(yè)委會(huì)的會(huì)議紀(jì)要里顯示，
  在2008年
  已經(jīng)出現(xiàn)并反饋過(guò)
  外墻磚脫落的情況。
  

   
  地產(chǎn)公司在2012年
  曾出具過(guò)關(guān)于外墻磚脫落的情況說(shuō)明
  

   
  樓體維修需花費(fèi)千萬(wàn)
  “抹去傷痕，
  再次打造美麗、安全的花三，
  這是我們業(yè)主的訴求。”
  花三業(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，
  在5月29日街道組織召開協(xié)調(diào)會(huì)后，
  住建局質(zhì)監(jiān)站人員現(xiàn)場(chǎng)勘查小區(qū)后給出了3個(gè)專方案建議，
  一、一次性徹底解決方案，將外墻的磚全部除掉，從基底層開始重新抹灰，重做防水、重上磚或涂料。
  二、局部做、分批做、分幾年做。先做大面積嚴(yán)重區(qū)域，小面積暫時(shí)不動(dòng)，后續(xù)隨著資金到位，慢慢改造。
  三、哪掉補(bǔ)哪，加強(qiáng)監(jiān)管排查，及時(shí)修補(bǔ)。雖不能根治問(wèn)題，但資金需求較小。
  “在質(zhì)保期內(nèi)就已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)掉磚的情況，
  這明顯是工程的質(zhì)量問(wèn)題，
  20棟房子每棟都掉。
  這就像給了我們一個(gè)天生不健康的嬰兒，
  還想讓我們將他撫養(yǎng)健康長(zhǎng)大。”
  該負(fù)責(zé)人告訴記者，全面整修涉及到責(zé)任方以及技術(shù)、資金來(lái)源等問(wèn)題，至于由誰(shuí)牽頭整修目前業(yè)主們感到很茫然。業(yè)主們認(rèn)為房屋明顯存在質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該由招商地產(chǎn)來(lái)負(fù)責(zé)整修，給業(yè)主們一個(gè)交待。
  關(guān)于是否是房屋質(zhì)量問(wèn)題造成的掉磚，記者就該問(wèn)題采訪了招商地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，他表示是否是質(zhì)量問(wèn)題需要經(jīng)過(guò)專業(yè)檢測(cè)。目前經(jīng)過(guò)前期溝通協(xié)商后，地產(chǎn)公司正在制定改造方案，初步估算全面鏟除整修需要花費(fèi)超過(guò)1000萬(wàn)，而如果分批整修只需花費(fèi)200萬(wàn)左右。
  對(duì)于是否會(huì)出資維修，該負(fù)責(zé)人表示，招商地產(chǎn)屬于國(guó)企，按正常的法規(guī)要求，過(guò)了質(zhì)保期地產(chǎn)不需要承擔(dān)任何的法律責(zé)任，得由房屋本體維修基金來(lái)出資。他表示針對(duì)該事件，在協(xié)商方案出來(lái)，明確責(zé)任后，地產(chǎn)會(huì)根據(jù)相應(yīng)程序，承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。
  律師：建筑地產(chǎn)需擔(dān)責(zé)
  記者了解到，花三外墻采用陶土磚極其施工做法，由于容易導(dǎo)致掉磚，國(guó)家在2010年已經(jīng)禁止使用。據(jù)花三業(yè)主介紹提供的相關(guān)材料顯示，花三工程分為2004年12月和2006年12月兩期入伙。
  外墻裝飾工程的質(zhì)保期通常為2年，防水層質(zhì)保期為5年，外墻裝飾工程包含在總包（土建）合同中，將外墻立面裝飾工程的質(zhì)保期和防水工程捆綁，統(tǒng)一為5年。
  房子建造在國(guó)家禁止使用陶土磚之前，且也已經(jīng)過(guò)了質(zhì)保期，那么該處房屋的安全隱患問(wèn)題該如何追責(zé)？記者就相關(guān)問(wèn)題咨詢了北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所簡(jiǎn)曉滿。
  簡(jiǎn)律師告訴記者，開發(fā)商保修責(zé)任期滿后（一般為5年），小區(qū)公共部位、設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和改造住宅樓房?jī)?nèi)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由房屋維修基金支付，維修基金不足時(shí)，由該幢住宅樓房?jī)?nèi)房屋維修基金全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?。在修?fù)前發(fā)生事故的，物業(yè)公司沒(méi)有盡到提醒義務(wù)的，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。
  簡(jiǎn)律師表示，雖然質(zhì)保期已過(guò)，但是該棟建筑在質(zhì)保期內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)房屋質(zhì)量問(wèn)題，地產(chǎn)公司有責(zé)任在當(dāng)時(shí)修復(fù)問(wèn)題。由于目前問(wèn)題仍處于持續(xù)狀態(tài)，說(shuō)明在質(zhì)保期內(nèi)問(wèn)題沒(méi)有完全解決，如果發(fā)生安全事故，地產(chǎn)仍需承擔(dān)責(zé)任。簡(jiǎn)律師建議，業(yè)主應(yīng)該請(qǐng)第三方鑒定，找出外墻磚塊掉落的根本原因，確定問(wèn)題后再走相關(guān)法律程序去追究相關(guān)責(zé)任。
  進(jìn)度
  據(jù)介紹，自4月份接到投訴后一直在推進(jìn)此事，
  目前街道已求花三物業(yè)管理單位招商物業(yè)
  將存在明顯安全隱患的外墻陶土磚敲落鏟除，
  盡量消除短期內(nèi)的安全隱患。
  招商街道約談了深圳招商房地產(chǎn)公司相關(guān)人員，
  要求其根據(jù)原始設(shè)計(jì)施工資料
  制定出標(biāo)本兼治的改造方案一改造預(yù)算。
  治理方案推出后，
  街道將再次組織
  招商房地產(chǎn)、招商物業(yè)、花園城三期業(yè)主
  召開協(xié)調(diào)會(huì)議，
  明確了物業(yè)、地產(chǎn)等單位職責(zé)分工，
  加快隱患整治進(jìn)度。
  安全重于泰山，
  隱患應(yīng)該盡快消除，
  防范于未然，
  避免出現(xiàn)傷亡事故。
  不然如此小區(qū)，
  每天頭上猶如“懸劍”，
  怎能令人住得安心？

  如何從源頭杜絕瓷磚脫落危機(jī)？

  ---

  一般導(dǎo)致脫磚原因：

  1.水泥砂漿比例不對(duì)

           傳統(tǒng)鋪貼一般都是使用水泥和沙子現(xiàn)場(chǎng)混合作為粘接劑，水泥漿液中含有的水分可以被瓷磚吸收并固化，從而形成瓷磚對(duì)墻面的抓握力。這種操作方式的關(guān)鍵就在于水泥和沙子的配比配比不對(duì)，沙子占的比例太高，或沒(méi)有在沙漿里加膠粘劑，都會(huì)導(dǎo)致水泥砂漿粘不住瓷磚。而水泥沙漿里加水的比例太高，干燥過(guò)程中會(huì)逐步與瓷磚脫離。另外，沙子質(zhì)量也有關(guān)系，質(zhì)量較差的沙子容易使水泥砂漿的強(qiáng)度變差，最終導(dǎo)致瓷磚空鼓脫落。

  2.瓷磚泡水不飽滿

  

   

        瓷磚胚體存在或大或小的孔隙，鋪貼前泡水可以讓瓷磚“喝飽水”，防止鋪貼后瓷磚吸收水泥砂漿的水分。而在鋪貼前瓷磚沒(méi)有泡水或者泡水時(shí)間不足，就會(huì)出現(xiàn)出現(xiàn)空鼓、脫落。

  3.水泥砂漿沒(méi)有涂抹均勻

          瓷磚鋪貼時(shí)，背面的水泥砂漿需要涂抹均勻飽滿。有些瓦工為了節(jié)省時(shí)間打圍堰砂漿，只涂抹在瓷磚四周，造成只有瓷磚邊3~5公分的砂漿粘貼墻體，鋪貼后空鼓率過(guò)高。

  ---

   

  施工建議：拋棄傳統(tǒng)的水泥砂漿鋪貼，采用更為科學(xué)的瓷磚膠產(chǎn)品進(jìn)行貼磚。